등기부등본 보는 법: 근저당·가압류, 계약 전 이것부터 확인하세요

등기부등본(등기사항전부증명서)은 그 부동산이 어떤 집인지, 누구 소유인지, 어떤 빚과 권리가 걸려 있는지를 공적으로 기록한 서류입니다. 전세·매매 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 문서이며, 대한민국 법원 인터넷등기소에서 누구나 소액의 수수료로 열람·발급할 수 있습니다.

중요한 것은 계약 상대방이 보여 주는 사본이 아니라, 계약 직전에 본인이 직접 발급한 최신 등본을 확인하는 것입니다. 등기 내용은 언제든 바뀔 수 있어서, 며칠 전 서류와 오늘 서류가 다를 수 있습니다. 잔금을 치르는 날에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 표제부는 부동산의 주소·면적·구조 등 물건 자체의 정보를 담습니다. 계약서에 적힌 주소·면적과 표제부가 일치하는지, 특히 집합건물(아파트·빌라)이라면 동·호수가 정확한지 확인해야 합니다.

갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 갑구에서 현재 소유자가 누구인지, 가압류·가처분·경매개시 같은 표시가 있는지 보고, 을구에서 근저당권·전세권 등이 설정돼 있는지 확인합니다. 이 세 부분을 순서대로 읽는 것만으로도 집의 상태를 상당히 파악할 수 있습니다.

을구에 자주 등장하는 근저당권은 집주인이 대출을 받으면서 은행 등에 집을 담보로 잡힌 표시입니다. 여기서 '채권최고액'은 실제 대출금이 아니라 담보로 잡을 수 있는 한도로, 통상 실제 대출액보다 높게 설정됩니다. 그래도 채권최고액이 크다면 그만큼 선순위 빚이 많다는 신호로 읽어야 합니다.

전세 계약이라면 이 선순위 근저당과 내 보증금의 합계가 집값에 비해 과도하지 않은지 따져야 합니다. 집이 경매로 넘어가면 대개 설정 순서가 빠른 권리가 먼저 배당받기 때문에, 앞선 근저당이 크면 세입자의 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 이것이 깡통전세를 가려내는 핵심 계산입니다.

갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시결정 같은 기재가 보인다면 각별히 주의해야 합니다. 이는 소유자가 다른 채권자와 분쟁 중이거나 채무 문제가 있다는 뜻으로, 집의 소유권이나 권리관계가 흔들릴 수 있는 상태를 의미합니다. 이런 물건은 계약 자체를 재고하는 것이 안전합니다.

설령 계약을 진행하더라도 각 권리의 설정 일자와 순위, 말소 예정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 잔금일에 선순위 대출을 상환하고 근저당을 말소하기로 하는 특약을 두는 등, 안전장치를 계약서에 명시하는 방법도 있습니다. 다만 특약의 실효성은 상황마다 다릅니다.

등기부등본은 형식은 정해져 있지만, 여러 권리가 얽히면 어느 권리가 먼저인지, 내 보증금이 안전한지 판단하기가 만만치 않습니다. 특히 근저당·가압류·전세권이 뒤섞인 물건은 배당 순위 계산이 필요해 초보자가 스스로 결론 내리기 어렵습니다.

권리관계가 복잡하거나 금액이 큰 계약이라면, 등기부등본과 계약 조건을 함께 검토하는 것이 안전합니다. 개별 물건의 위험도를 일반적인 설명만으로 단정하기는 어려우므로, 구체적인 등본을 바탕으로 부동산 전문 변호사나 자격 있는 전문가와 상담해 확인해 보시길 권합니다.